「追涨杀跌」明年,房地产市场将呈现震荡下行趋势

股票资讯  2021-04-18 19:30:50

今年,房地产行业的低迷周期显示出良好的弹性,房地产企业积极推动市场和商品房销售保持正增长。1-11月,全国商品房销售面积同比增长0.2%。12月,房企集中加速供应。预计今年新房销售面积将稳步小幅增长。今年各地区出现新房销售差异化现象,西部地区是今年新房销售的主要增长力量;东部地区累计销售面积仍为负增长,10月份开始回暖;中部地区的销售保持稳定。

房地产投资增速如期回落,竣工情况逐步好转。房企开工建设热情下降,单个月新开工面积和建筑面积负增长,竣工面积持续改善。预计未来新增建筑面积将保持相对较低的增长速度,在土地投入持续偏低的情况下,新增建筑面积难以保持大幅增长。另外,房地产企业的销售预期不高的时候,开工积极性不高。在完成方面,笔者认为,2020年完成面积将实现正增长。竣工面积的提高有利于拉动建材、家电、家居等下游房地产产业链的需求。

房地产开发企业资金到位总体稳定,融资渠道不断变化,融资监管没有放松。11月,房企融资渠道发生变化,国内贷款收紧,利用外资、自筹资金和销售回报有所改善。展望2020年,宏观流动性有望相对宽松,有利于房企外部融资,但力度有限。

新房销售的区域差异

在行业下行周期中,房地产表现出良好的回弹力,月销售面积从7月到11月连续5个月增长。11月,房地产企业积极推供,成交量反弹。11月份全国累计销售面积保持正增长,业绩还不错。1-11月,全国商品房销售面积、销售量、平均销售价格分别为14.89亿平方米、13.90万亿元和9335元/平方米,同比分别增长0.2%、7.3%和7.1%。今年10月份全国累计销售面积由负转正,11月份继续保持正增长。年底演出会冲刺到最后阶段。12月,房企将集中加快供应。预计今年新房销售面积将稳步小幅增长。

不同地区新房销售差异较大,西部地区是今年新房销售的主要增长力量;东部地区累计销售面积仍为负增长,但10月份开始回暖;华中地区销量保持稳定。1-11月,东、中、西、东北地区累计销售面积分别为5.8394亿平方米、4.2441亿平方米、4.1238亿平方米和6832万平方米,累计同比分别增长-1.3%、-0.3%、3.8%和-4.5%。

房地产行业是典型的周期性行业,行业的基本面情况与经济走势有关。在当前宏观经济疲软和“不利用房地产作为刺激经济的手段”政策的影响下,行业需求放缓。笔者认为,明年房地产市场将向下波动,但跌幅较小。从长远来看,城市化还有空间,大都市效应突出。短期来看,明年整体市场将处于下行趋势。经济不景气,销售基数高,未来很难拓展市场。在市场整体疲软的背景下,销售呈现结构性分化,下行周期呈现弹性。一二线城市需求依然旺盛。在政策稳定的逻辑下,三四线城市的房地产市场将呈现出回弹力。

投资增速如期回落

11月,房地产投资增速如期回落。1-11月,房地产开发完成投资12.12万亿元,同比增长10.2%,增速比上年下降0.1个百分点。

单个月新开工面积和建筑面积负增长,竣工面积继续改善,房企开工积极性下降。1-11月,房屋新开工面积、建筑面积和竣工面积分别为205194万平方米、874814万平方米和63846万平方米,同比分别增长8.6%、8.7%和-4.5%。

预计未来房地产投资高增长动力不足,原因是土地投资增长压力较大,新开工面积可能增长缓慢。在土地投资和新建设方面,外部融资渠道继续收紧,房地产开发资金主要依靠销售回报,房地产企业收购土地持谨慎态度。作者认为,明年新的房地产建设将会减弱。在土地投资仍然较低的情况下,新开工面积很难保持大幅增长。另外,在房地产企业销售预期较低的情况下,开工积极性不高。

预计明年竣工面积将由负增长增加到正增长。新开工区和竣工区的剪刀差已经持续两年了。2018年下半年以来,新开工面积保持了10%左右的增长,而竣工面积保持了负增长,难以长期维持。2016 -2017年有销售热潮,2019年没有发货热潮,主要是房地产企业延长发货期限造成的。考虑到交付周期,作者认为竣工面积将在2020年实现正增长。有利于拉动建材、家电、家居等行业的房地产下游产业链需求。

融资监管没有放松

今年以来,央行多次强调“房无投机”的定位,加强房地产金融市场的宏观审慎管理,加强对房地产整体融资情况的监测,全面运用各种工具对房地产融资进行反周期调整。房地产金融反周期调控处于相对平衡状态。目前,房地产开发企业资金到位总体稳定,融资监管没有放松。

房地产企业融资渠道处于变动状态,整体比较稳定。融资数据显示,国内贷款收紧,而利用外资、自筹资金和销售回报有所改善。1-11月,国内贷款、利用外资、自筹资金、存款和垫款、个人抵押贷款分别为23013亿元、161亿元、52511亿元、54482亿元、24395亿元,同比分别增长5.5%、57.5%、3.7%和10.0%

在销售支付方面,11月份的房地产销售呈现出较大的成交量,为房企造血提供了支撑。房地产开发企业到位资金中“存预还”和“个人抵押贷款”的累计增速保持在10%以上,仍比较强劲。外部融资方面,银行贷款累计增速连续三个月下降;11月,利用外资增加,有海外债务额度的房地产企业正在积极完成年度融资计划。展望2020年,笔者认为,相对宽松的宏观流动性将有利于住房企业的外部融资,但力度有限。


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