约定借款人未偿还债务,抵押房屋归贷款人所有的,房屋归贷款人所有? 股票000005

股票资讯  2021-03-12 15:28:04

[核心要点]

《民法》施行前,债务履行期届满前,债权人与债务人约定,债务人不履行到期债务,抵押财产属于债权人的,适用《民法》的有关规定。

《民法典》规定,在债务履行期届满前,债权人与债务人约定,债务人不履行到期债务的,抵押财产归债权人所有,抵押财产不能归债权人直接所有,只能依法对抵押财产折价、拍卖或者变卖所得优先受偿。折价、拍卖或者变卖所得不足以清偿债务的,债务人应当偿还不足部分。

[案件简要说明]

2020年11月1日,张三与李四签订借款协议,约定李四借给张三20万元让张三开小吃店,张三于2021年1月31日前一次性偿还20万元及利息。5000元;张三将房子抵押给李四,如果张三不偿还本息,房子归李四所有。随后,张三和李四到房地产交易中心办理了房屋抵押登记。2021年1月31日,张三未偿还本息20.5万元。

问题1:如果张三不还本付息,房子当然会归李四所有吗?

答2:不是,张三的房子不能直接归李四所有。而是根据民法典的规定,对于房屋折价、拍卖或者变卖后的所得,李四应当优先受偿20.5万元,剩余的所得返还给张三。

2020年11月,《民法典》尚未生效,当时适用的法律是《物权法》。根据《物权法》第一百八十六条规定,在债务履行期届满前,债务人(张三)未履行到期债务时,抵押权人(李四)不得与抵押人(张三)约定抵押财产(张三的房屋)归债权人(李四)所有。但是,如果当事人做出这样的约定,《物权法》并没有明确规定该约定的效力。

2021年1月1日生效的《民法典》第401条、第410条、第413条明确规定:在债务履行期(2021年1月31日)届满前,债权人(李四)与债务人(张三)约定,在债务人(张三)未履行到期债务(本息20.5万元)时,抵押财产(张三的房屋)不能归债权人(李四)直接所有。而是债权人(李四)可以与债务人(张三)协商将抵押财产(张三的房子)折价、拍卖或变卖,所得价款由债权人(李四)先行支付。即:

(1)张三以100万元的市场价格将该房屋出售给李四,李四扣除20.5万元的本息后,将剩余的79.5万元支付给张三,李四取得该房屋的所有权。

(2)张三以100万的市场价把房子卖了,20.5万给了李四,剩下的79.5万给了张三。

(三)拍卖张三的房屋,拍卖所得价款以20.5万元的价格支付给李四,拍卖剩余价款归张三所有。

但如张三、李四协商不能达成上述任何一种方案,债权人(李四)可以请求法院拍卖、变卖该房屋,拍卖所得价款先支付给李四20.5万元,拍卖剩余价款归张三所有。

问题二:张三与李四于2020年11月1日签订借款协议。为什么要按照2021年1月1日实施的民法典处理?

回答二:本案贷款协议是在民法典实施前签订的,但本案债务于2021年1月31日到期。此时《物权法》已经废止,《民法典》已经实施。是在签订贷款协议的时候适用《物权法》还是现行《民法典》?

对此,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第七条明确规定,在《民法典》实施前(2021年1月1日),当事人(张三、李四)在债务履行期届满前(2021年1月31日)约定,债务人(张三)在未履行到期债务(本金及利息20.5万元)时将财产抵押

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