以万科为例谈房地产企业存货减值和存货贷款利息 每日金价

股票资讯  2021-03-30 00:25:03

存货基本上每个企业都有,但对房地产行业来说尤为重要,因为房地产公司的存货基本上是净资产的几倍,也就是说只要房价大跌,房地产的存货就会减值,对净资产的影响很大。另外,再加上杠杆系数高,存货每年还是需要支付一定的利息,使得房地产公司的经营状况更加糟糕。

房地产公司的存货主要分为土地(待开发产品)、在建项目和已完成项目。土地很好理解,就是买地。该资产流动性非常好,易于变现;其次,竣工项目是已经建成待售的物业。市场好的时候,很容易实现。如果市场不好,可以出租;其次,在建项目,包括已售出的未结算产品、待建适销产品和未售出的在建产品,减值风险最大,尤其是在房地产市场疲软的背景下,既需要减值风险,又需要偿还贷款利息。

1.关于存货减值

与万科(000002-CN;02202-HK)为例,截至2019年6月30日,公司存货主要分为已完成项目、在建项目和待开发产品(土地)。存货总账面价值7904.6亿元,其中土地占存货的22.9%,在建工程占存货的68%,已完成工程占存货的9.0%。

从上图可以看出,万科2019年半年度报告中的完工项目折旧准备金占账面余额的0.02%(折旧准备金是提前计提的,不是发生的,是企业的审慎做法),在建产品折旧准备金占账面余额的0.3%,土地储备折旧准备金占账面余额的0.09%。

土地折旧准备金最少。房地产公司的存货基本都是成本法定价的,大部分时候公允价值都大于成本。尤其是房地产行业景气度高的时候,土地的公允价值会大幅增加,而公司的存货被低估。即使行业不景气,土地价格下跌的概率也不大。这也是香港地产商爱炒地的原因,因为钱来的快,不需要辛辛苦苦盖房子。

对已完成项目价格下跌的准备是第二位的。最起码完成的项目不会是未完成的。只要市场没有大的波动,存货大规模减值的概率并不大。企业最多不赚钱。另外,市场不好的时候,公司可以自己收租金,前提是公司整体资金成本不高,后面会详细讨论。

在建工程对房价下跌的拨备最大,应该是。在建工程中已售出和未结算的项目基本没有风险,因为客户已经付款,违约概率不大。除非中国新房价格普遍下跌30%以上,否则可能性基本不可能,因为估计到时候会是严重的金融危机;真正的风险是可以出售和不出售的项目,因为这两个项目的周转需要加快,否则企业无法单独承受利息费用。另外有些项目征地成本本来就高,利润薄。如果住房企业开始降价销售,企业的个别项目可能会受损。

总的来说,房地产企业的库存远高于大多数行业的企业。一般情况下,房地产企业存货不太可能出现大规模减值,出现升值。如果房价大跌,那就是另一回事了。

2.库存借款利息

以上我们谈到了库存,没有考虑利息。房地产行业普遍经营杠杆高,大部分的借款都去哪里了?答案是库存。

为什么房地产行业即使赚的钱少也需要加快周转?不是这类公司不想赚钱,而是经营杠杆带来的利息迫使企业薄利多销,甚至亏损出货,因为每年都有几家利息公司负担不起,在一定杠杆下被放大了。

继续以万科为例。2019年上半年,万科贷款利息支出58.7亿元,其中资本化26.4亿元,费用32.3亿元,而万科上半年净利润仅为118亿元(由于房地产公司利润集中在第四季度,预计全年利息支出将占总利润的四分之一左右)。想想吧。万科以低杠杆、低借贷成本(2018年借贷成本的5.3%)著称,所以每年的利息支出占了这么高的利润。如果读者看一些经营杠杆借贷成本率高的房地产企业,每年的利息支出会占到公司净利润的一半以上。你想想,在这样的背景下,房地产公司能不加速周转吗?房价敢大幅下跌吗?

另外就是借款费用的资本化,在行业内比较常见。但是借款费用资本化会将企业已经发生的利息费用作为资产转移到存货中。截至2019年6月30日,万科存货中借款费用的资本化金额为156.6亿元,这将降低企业的毛利率和净利润。

对于那些杠杆率高、借款利息高、借款费用资本化率高的房地产企业来说,高库存意味着房价会继续上涨。如果房价不涨,房子滞销,企业压力很大,比如1。自持商业地产租金没有借贷利息高;2.因为借款费用资本化比例太高,毛利率和净利率会很难看,企业回血会有问题;3.借款利息高可能造成净利润损失。这也是市场给低杠杆房企的估值远高于高杠杆房企的主要原因。


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