「多菌灵」北京、上海和深圳的长期租赁公寓的监管严格控制了“租赁贷款”为重点

股票资讯  2021-04-18 04:43:29

新京报(记者吴教英)2月以来,深圳、北京、上海三个一线城市在4天内陆续发文,加强对房屋租赁企业经营活动的监管。

专家分析指出,近年来,各地长期出租公寓频繁发生雷击爆炸事件。主要原因是抢占市场,扩大规模,盲目扩大低AG、长收短付、出租贷款等违法行为,导致经营不可持续。

因此,针对长期租赁公寓高风险管理混乱的“房租贷款”严格控制、“长付短付”禁止等措施,成为本轮房屋租赁市场监管的重点。

重点1:“租赁贷款”只能分配给承租人

严格控制“租赁贷款”是一线城市房屋租赁经营活动监管的核心内容。

近年来,各地长期出租公寓频繁发生雷击爆炸事件。其中一个原因是企业通过银行租金、分期贷款等变相融资,直接形成“资金池”,利用高杠杆疯狂扩张张之路,转嫁风险。

这次北京要求严格控制“租赁贷款”的对象,规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租赁贷款”资金拨付给房屋租赁企业。

也就是说,承租人申请房屋租赁贷款,贷款机构可以在签订协议后将贷款发放给承租人,也可以直接发放给房东,但不得发放给房屋租赁企业及其关联企业或利益相关者。

深圳还提出,金融机构与承租人单独签订贷款协议,将贷款划入承租人个人账户。贷款期限不得超过房屋租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率相匹配。

同时,房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用房屋租赁贷款。,不得以租金优惠的名义诱导承租人使用房屋租赁贷款,不得将租赁贷款的相关内容纳入房屋租赁合同。

根据上海市规定,原则上未开展个人“租赁贷款”业务的房屋租赁经营机构不得新增此项业务。已开展个人“租赁贷款”业务的房屋租赁机构应在2021年第一季度前上报贷款规模缩减计划,确保在2022年底前将贷款额度调整为不超过企业租赁收入的15%。

上海也明确表示,金融机构应在与房屋租赁经营者和承租人达成共识后,将资金直接贷给监管账户。

重点二:租金的收取和支付周期必须匹配

目前,许多长期租赁公寓企业通过提前收取租户租金和延迟支付房东租金来创建“资金池”,用于扩大规模和抢占市场。这种“长付短付”的高风险商业模式,以及矿山爆炸的风险,引起了各地的高度重视。

北京和上海都明确规定,向承租人收取租金的期限应与向出租人支付租金的期限相匹配。

北京原则上限制企业提前从承租人处收取的租金金额不超过3个月的租金。

上海规定,承租人支付租金超过3个月的,租金应按月转移给房屋租赁企业;承租人支付租金期限不超过3个月的,房屋租赁企业和承办银行应当同意按月或按季转让。

上海还要求房屋租赁企业不得以租金优惠为名,强制或诱导承租人一次性支付三个月以上的长期租金。房管和市场监管部门应在合同示范文本中添加特殊信息,提示承租人一次性支付长期租金,可能造成租金损失的风险。

深圳提出,房屋租赁企业收取的承租人押金和单个支付周期租金超过4个月租金金额的,超出部分由监管银行监管,或者由房屋租赁企业提供相应的银行担保进行担保。而且监管资金只能由监管银行按月发放给房屋租赁企业。

重点三:设立租金监管账户,明确资金监管范围

去年,杭州、重庆、成都、Xi等地出台文件,要求房屋租赁企业开设专门账户,对其收取的租金进行专项监管。

这次上海、深圳也提出,房屋租赁企业要在当地注册商业银行开设唯一的房屋租赁资金监管账户。

上海市已明确,房屋租赁经营机构收取的租金和保证金由承租人直接存入监管账户;房屋租赁机构应当通过监管账户向所购、所存房屋的出租人支付租金和押金。

同时,两地要求房屋租赁企业与银行签订房屋租赁资金监管协议,明确专户资金监管范围、资金投放条件和程序等。

北京市在禁止“长付短付”、严格控制“房租贷款”的前提下,提出对房屋租赁企业收取的保证金建立保证金托管制度。房屋租赁企业向承租人收取的保证金必须通过北京市房地产中介行业协会设立的专用账户进行管理,企业不得擅自使用或挪用。

专家意见:租房是绝对必要的,如何发展还需要更多的研究

“三个一线城市同时加强管控,说明租赁市场发展确实存在一些问题,亟待加强监管。”首都经济贸易大学教授赵秀池指出,其中一个重要问题是,近两个年轻的长期租赁公寓在利用财务杠杆扩大资金后爆炸式增长,导致房东、承租人和金融机构遭受巨大损失和伤害。

北京、上海和深圳也针对这一现象出台了强有力的监管措施,如严格控制“租房贷款”。“相比之下,在‘租赁贷款’的监管政策方面,上海不仅禁止新企业开展‘租赁贷款’业务,还限制了贷款规模,比北京和深圳更为严格。”

赵秀池认为,租赁住房是目前许多公民的绝对需求,发展租赁住房市场也是民生的需求。今后,各地将继续大力发展住房租赁市场,租赁住房无疑将在住房制度安排和住房供应中占据一席之地。

不过,她也指出,住房租赁市场应该如何发展,还需要更多的研究和思考。“包括租赁市场在住房市场中的比重;我们应该把重点放在存量住房及其改造上,还是新建出租屋;机构租赁和个人租赁如何共存;如何保证出租屋和商业出租屋的分配;如何处理租赁市场和交易市场的关系等。”

新京报记者吴娇英

编辑陈思校对吴兴发


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